Vender vivienda sin pagar IRPF: 4 exenciones legales 2026

Cómo vender tu vivienda sin pagar IRPF: 4 exenciones legales (guía 2026)

Respuesta rápida

Sí, en España se puede vender una vivienda sin pagar IRPF por la ganancia patrimonial, pero solo en cuatro supuestos previstos en la Ley del IRPF (arts. 33.4.b y 38):

1. Tener 65 años o más y vender tu vivienda habitual.

2. Estar en situación de dependencia severa o gran dependencia y vender tu vivienda habitual.

3. Reinvertir todo lo obtenido en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años.

4. Tener más de 65 años y destinar lo obtenido a una renta vitalicia asegurada en 6 meses (hasta 240.000 €).

Estas exenciones afectan solo al IRPF. La plusvalía municipal y los gastos de la operación se rigen por normas distintas.

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

Al vender un inmueble pueden aparecer estos conceptos:

• IRPF: grava la ganancia (precio de venta menos precio de compra actualizado y gastos). Se declara en la renta del año de la venta.

• Plusvalía municipal (IIVTNU): la cobra el ayuntamiento y es independiente del IRPF. Las exenciones de este artículo no la eliminan.

• Otros costes: notaría, registro, gestoría e IBI del año, prorrateado.

Si no aplicas ninguna exención, la ganancia tributa en la base del ahorro. Los tipos actuales son del 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 y 28 % por encima de esa cifra. Sobre una ganancia de 100.000 €, la cuota puede superar los 21.000 €. Por eso conviene planificar la venta antes de ir a notaría.

1. Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años

Qué dice la ley: el art. 33.4.b de la Ley del IRPF declara exenta la ganancia por la venta de la vivienda habitual de contribuyentes mayores de 65 años.

Claves prácticas:

• No hay límite de importe.

• No hace falta comprar otra vivienda ni reinvertir nada.

• La edad se cuenta en el momento de la venta.

• Debe ser tu vivienda habitual (residencia continuada de al menos 3 años, con excepciones por matrimonio, separación, traslado laboral, fallecimiento u otras causas justificadas).

• Se considera vivienda habitual también si dejó de serlo dentro de los 2 años anteriores a la venta.

• Si la casa es de dos cónyuges, la exención se aplica a la parte de quien cumple el requisito de edad.

Error frecuente: dejar la casa vacía o alquilarla más de dos años antes de venderla. En ese caso pierde la condición de habitual y la exención desaparece.

2. Venta por personas con dependencia severa o gran dependencia

Qué dice la ley: la misma exención se aplica, sea cual sea la edad, a quien tenga reconocida oficialmente una situación de dependencia severa (grado II) o gran dependencia (grado III) conforme a la Ley 39/2006.

Claves prácticas:

• Requiere reconocimiento administrativo del grado de dependencia.

• Rigen las mismas reglas de vivienda habitual y sin límite de importe.

• Conserva la resolución de dependencia junto con la escritura por si Hacienda la pide.

3. Exención por reinversión en una nueva vivienda habitual

Qué dice la ley: el art. 38.1 de la Ley del IRPF permite excluir de gravamen la ganancia si reinviertes todo el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.

Requisitos:

• La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual (mínimo 3 años de residencia, con las excepciones del Reglamento).

• La nueva vivienda debe adquirirse en un plazo de 2 años, contado desde 2 años antes de la venta hasta 2 años después.

• Debes indicarlo en la declaración de la renta del año de la venta.

Cómo funciona con las cifras:

• Si reinviertes menos de lo obtenido, la exención es proporcional.

• Si aún debías hipoteca por la casa vendida, ese principal pendiente se resta del importe que tienes que reinvertir.

• Puedes reinvertir en compra o en construcción, con los plazos del Reglamento.

Consejo: si tienes 65 años o más y la casa era tu vivienda habitual, la exención del punto 1 es más sencilla, porque no exige reinvertir.

4. Renta vitalicia para mayores de 65 años

Qué dice la ley: el art. 38.3 de la Ley del IRPF excluye de gravamen la ganancia por la venta de cualquier elemento patrimonial (una segunda residencia, un local, un terreno) si el contribuyente tiene más de 65 años y destina el importe obtenido a una renta vitalicia asegurada a su favor.

Requisitos:

• Plazo de 6 meses desde la venta.

• Máximo de 240.000 € destinados a la renta vitalicia.

• La renta debe contratarse con una aseguradora, a tu nombre y en las condiciones que fija el Reglamento.

• Si destinas menos del total percibido, la exención es proporcional.

Ejemplo: un jubilado de 70 años vende un local con 90.000 € de ganancia y contrata una renta vitalicia con todo el importe cobrado, por debajo de 240.000 €. La ganancia queda exenta y él recibe una renta periódica de por vida.

Resumen comparativo

Errores que cuestan dinero

1. Vender una vivienda que ya no cumple los requisitos de vivienda habitual.

2. Confundir IRPF con plusvalía municipal: la exención de uno no elimina el otro.

3. Reinvertir fuera de plazo o solo una parte y esperar la exención total.

4. Olvidar reflejar la reinversión o la exención en la declaración de la renta.

5. Dar por hecho que la exención por edad cubre a los dos cónyuges cuando uno no llega a 65 años.

6. Aplicar estas reglas siendo no residente: la fiscalidad es distinta (IRNR) y requiere análisis propio.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años debo haber vivido en la casa para aplicar la exención?
Normalmente 3 años de residencia continuada. Hay excepciones por circunstancias como matrimonio, separación, traslado laboral, desempleo o fallecimiento.

¿Puedo vender mi vivienda habitual tras jubilarme y no pagar IRPF?
Sí, si tienes 65 años o más, la casa es tu vivienda habitual (o lo fue en los 2 años anteriores) y vendes. No exige comprar otra.

¿Estar exento de IRPF significa que no pago plusvalía municipal?
No. La plusvalía municipal es un impuesto local independiente y puede devengarse aunque no haya IRPF.

¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro la nueva casa antes de vender?
Sí, con un máximo de 2 años de antelación a la venta.

¿Y si vendo una segunda residencia siendo mayor de 65 años?
No cabe la exención del art. 33.4.b (solo para vivienda habitual), pero sí la renta vitalicia del art. 38.3, con el límite de 240.000 €.

¿Qué debo hacer antes de vender?
Comprueba tu edad o grado de dependencia, la condición de vivienda habitual, si hay cotitulares y el plazo disponible. Puedes consultarlo en la sede de la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal.

Fuentes normativas

• Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33.4.b y 38 (BOE).

• Reglamento del IRPF, arts. 41 y 41 bis.

• Ley 39/2006 de Dependencia.

• Agencia Tributaria: manuales de Renta y apartado "Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años".

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal personalizado. Cada caso depende de circunstancias concretas.